Nhà ở thương mại là gì? Các quy định của pháp luật nên biết

Nhu cầu và tài chính của mỗi hộ gia đình có rất nhiều phân khúc và giá cả khác nhau. Nhà ở thương mại được xem là loại hình phổ biến và được nhiều người lựa chọn. Vậy, nhà ở thương mại là gì? Các quy định pháp luật nào mà bạn nên chú ý? Cùng Đức Thiện giải đáp thắc mắc với bài viết dưới đây nhé!

1. Nhà ở thương mại là gì?

Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở thương mại là nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Điều kiện để làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) bao gồm các điều kiện sau:

• Nhà ở thương mại là gì?
• Các quy định về nhà ở thương mại là gì?
• Thủ tục đăng ký chủ đầu tư đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại
• Quyền chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• Ưu, nhược điểm của nhà ở thương mại

- Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phải được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam.

- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Nhà ở thương mại

- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Quy định về cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được đề cập tại Điều 22 Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) và bao gồm các hình thức sau:

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

- Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được thực hiện thông qua các hình thức sau:

• Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Đấu thầu dự án có sử dụng đất.

• Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận, chủ đầu tư sẽ được xác định theo quy định của Luật Xây dựng.

2. Các quy định về nhà ở thương mại là gì?

Cá nhân hoặc tổ chức muốn trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng đủ 4 điều kiện sau đây theo quy định pháp luật:

- Có thành lập và hoạt động doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Các quy định về nhà ở thương mại

- Có mức vốn pháp định đủ theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, tối thiểu là 20 tỷ đồng.

- Có đăng ký mã nghề kinh doanh bất động sản và đáp ứng đủ các điều kiện để được hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Có nguồn vốn ký quỹ ở ngân hàng để đảm bảo khả năng thực hiện dự án đó theo quy định của pháp luật đầu tư.

Nếu không đủ điều kiện như trên, cá nhân hoặc tổ chức có thể tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại bằng cách góp vốn vào những doanh nghiệp đủ điều kiện thông qua các hình thức được pháp luật cho phép.

3. Thủ tục đăng ký chủ đầu tư đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại

Để đăng ký xây dựng dự án nhà ở thương mại, sau khi hiểu rõ về khái niệm này, bạn đọc có thể quan tâm đến các thủ tục cần thiết mà chủ đầu tư phải thực hiện. Quá trình này bao gồm hai bước cơ bản như sau:

Bước 1: Lựa chọn chủ đầu tư đủ điều kiện xây dựng nhà ở thương mại

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do UBND cấp tỉnh quyết định và được thực hiện thông qua hai phương thức sau:

- Trường hợp khu đất xây dựng dự án nhà ở thương mại đã thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp đất chưa thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia: Tổ chức đấu thầu. Nếu chỉ có một nhà đầu tư thỏa mãn các điều kiện thì doanh nghiệp đó sẽ được chỉ định làm chủ đầu tư cho dự án.

Thủ tục đăng ký chủ đầu tư đủ điều kiện xây nhà

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý để đăng ký làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Sau khi đáp ứng đủ bốn điều kiện cần thiết, để đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:

- Văn bản xin đăng ký làm chủ đầu tư với những thông tin chính như tên, địa chỉ, tiến độ dự kiến nếu triển khai dự án.

- Bản sao có chứng thực hoặc phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ như: Giấy đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy tờ chứng minh về nguồn vốn pháp định...

- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư, ví dụ: Văn bản thể hiện có vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai và đầu tư.

4. Quyền chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Các quyền của chủ đầu tư dự án sẽ bao gồm:

- Yêu cầu các cơ quan và tổ chức liên quan thực hiện các thủ tục đúng quy định pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án.

- Cho thuê, cho thuê mua hoặc bán nhà ở; huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật và pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.

- Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Quyền chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

- Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Quản lý và khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật và pháp luật về đất đai.

- Hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật và pháp luật có liên quan.

5. Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Các trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bao gồm:

- Chuẩn bị, đánh giá, phê duyệt và thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và Luật Đầu tư.

- Đóng góp vốn để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đặt tiền đảm bảo cho các giao dịch bất động sản nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản; đảm bảo khả năng tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

- Xây dựng các công trình nhà ở và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo kế hoạch chi tiết, quyết định đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

- Dành diện tích đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trách nhiệm của chủ đầu tư

- Công khai các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở.

- Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.

- Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

6. Ưu, nhược điểm của nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại có nhiều ưu điểm và lợi thế nổi bật, trong đó phải kể đến sự đa dạng về giá cả để phù hợp với nhiều mức thu nhập khác nhau của các cá nhân và hộ gia đình. Bên cạnh đó, người dân có thể vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn hộ trong thời gian 20-30 năm với lãi suất mua nhà ưu đãi, giúp giảm áp lực tài chính và giảm thiểu chi phí trả nợ hàng tháng.

 

Môi trường sống tại các dự án chung cư thương mại có nhiều tiện ích hơn và đảm bảo an ninh hơn so với các khu nhà trọ bình dân. Bên cạnh đó, vì sức cầu cao về loại hình nhà ở này, nên người mua dễ dàng sang nhượng căn hộ, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Tuy nhiên, vẫn có những điểm người mua cần lưu ý trước khi quyết định mua nhà ở thương mại. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng dự án không đồng bộ về thiết kế, chất lượng dịch vụ (điện, nước, internet...) hoặc không đảm bảo có thể gây ra trải nghiệm không hài lòng cho cư dân.

Để tránh tình huống này, người mua cần tự chủ động kiểm tra các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, pháp lý căn hộ và hồ sơ dự án (giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, văn bản giao đất...) trước khi quyết định mua. Họ cũng nên kiểm tra kỹ lại căn hộ và chất lượng dịch vụ khi nhận bàn giao nhà, để đảm bảo chủ đầu tư đã thực hiện xây dựng và thiết kế đúng như cam kết.

Hy vọng, với bài viết về nhà thương mại là gì mà Đức Thiện vừa gửi đến, các bạn cũng đã có thêm nhiều thông tin hữu ích dành cho mình.